Il mercato immobiliare di lusso nelle Dolomiti si presenta in forte espansione, caratterizzato da una crescente domanda e un aumento significativo dello stock disponibile. La transizione verso un maggior numero di appartamenti rispetto alle ville indica un cambiamento nelle preferenze degli acquirenti, probabilmente dovuto a un mercato più accessibile e dinamico. Con tempi di vendita in riduzione e una domanda che continua a crescere, l'area delle Dolomiti si conferma una delle destinazioni più ambite per gli investitori nel settore del lusso.
Immobiliare.it in collaborazione con Coldwell Banker Global Luxury Italy ha recentemente pubblicato la terza edizione dell'Osservatorio del Mercato Residenziale di Lusso in Italia, un importante riferimento per il settore immobiliare che aiuta a tracciare i trend e a capire le dinamiche del mercato del segmento lusso. DI seguito analizziamo i dati relativi alle Dolomiti.
Sintesi del mercato
Il mercato immobiliare di lusso nelle Dolomiti ha visto un notevole sviluppo negli ultimi anni. Con un valore complessivo di 745 milioni di euro, quest'area rappresenta l'1,4% del totale del mercato immobiliare di lusso in Italia. Tra il 2019 e la fine del 2022, lo stock degli immobili di lusso è rimasto sostanzialmente stabile, ad eccezione di un picco nel 2021 seguito da un calo equivalente. Tuttavia, a partire dall'inizio del 2023, lo stock disponibile ha subito un'impennata significativa, con un aumento del 36% rispetto ai livelli del 2019.
Composizione del mercato
Un dato interessante emerso è la variazione nella tipologia degli immobili disponibili. Le ville, che avevano un peso maggiore in passato, hanno ceduto il passo agli appartamenti. Questi ultimi hanno iniziato a crescere dalla fine del 2020, raggiungendo un incremento di 9 punti percentuali.
Questo cambiamento è evidente anche nell'andamento della superficie e del valore economico degli immobili offerti, che sono aumentati rispettivamente del 19% e del 6% rispetto al primo semestre del 2019. Questi dati indicano che gli immobili introdotti sul mercato sono generalmente di dimensioni e valore unitario inferiori rispetto a quelli precedenti.
Domanda in forte crescita
L'area delle Dolomiti ha registrato un aumento impressionante della domanda di immobili di lusso, superando tutte le altre regioni considerate. Se nel secondo semestre del 2023 la crescita della domanda è stata del 16%, a partire dal 2020 questa percentuale è salita al 79%. Da quel momento, i tassi di crescita si sono mantenuti molto elevati, con un incremento quasi triplicato a giugno 2021 (+192%) e a dicembre 2023 (+182%). Rispetto alla fine del 2022, la domanda a fine 2023 è aumentata dell'8%.
Nonostante l'aumento dello stock in offerta, la domanda media è cresciuta del 62% rispetto al 2019. Anche la domanda specifica per le Dolomiti, in relazione al totale della domanda del lusso in Italia, ha visto un raddoppio, passando dal 2% al 4% circa tra il 2019 e il 2023.
Tempi di vendita
L'aumento significativo della domanda ha avuto un impatto diretto sui tempi di vendita degli immobili. Dal 2020, si è osservata una riduzione notevole dei tempi di uscita, scesi di oltre 4 mesi rispetto al 2019. Il tempo medio di permanenza sul mercato (Time on Market) si è mantenuto intorno ai 13 mesi durante il periodo analizzato, ma nell'ultimo semestre del 2022 ha iniziato a diminuire, attestandosi a 10 mesi nel secondo semestre del 2023.
L'analisi di Riccardo Nemela
Titolare dell'Agenzia Immobiliare Coldwell Banker Dolomites Real Estate di Canazei
Il periodo successivo alla pandemia ha visto un incremento di interesse per l'area dolomitica, da sempre connotata da un importante mercato delle seconde case. L’utilizzo prevalente degli immobili si sta evolvendo verso nuove forme di residenzialità, che prevedono un utilizzo meno saltuario. Il territorio garantisce elevati livelli di qualità ambientale e paesaggistica, associati a una grande varietà e qualità di servizi al cittadino, risultando dunque attrattivo per molti nuovi “residenti intermittenti” che possono svolgere parte della propria attività lavorativa da remoto, respirando aria fresca, ma al tempo stesso potendo contare su servizi, ristoranti e negozi di ottimo livello. L’offerta turistica risulta sempre più ampia, richiamando turisti in tutte le stagioni. Fondamentale elemento di traino è la presenza del carosello sciistico Dolomiti Superski, che grazie a costanti investimenti e capacità di innovazione riesce ad assicurare solidità e rilevanza internazionale al sistema turistico. A questo si aggiungono importanti eventi sportivi (non ultime le olimpiadi Milano Cortina 2026) destinati a incrementare la visibilità e la notorietà del territorio. Tutto ciò assicura un sempre maggior interesse per il mercato immobiliare anche da parte di investitori stranieri, ampliando così le possibilità di vendita. Importante, per chi intendesse vendere, poter contare su mediatori in grado di attivare anche canali di vendita internazionali. Ottimo il momento per chi intendesse acquistare: le politiche pubbliche limitano fortemente la possibilità di nuove costruzioni, ma al tempo stesso queste località turistiche hanno consolidato la loro importanza e sono destinate ad aumentare il loro prestigio e la loro visibilità in tutto il mondo.